Leitfaden für das Paradies

Willkommen zum DRListings.com Leitfaden für das Paradies

In diesem Leitfaden werden wir versuchen, alle Informationen abzudecken, die Sie für den Kauf eines Hauses in der Dominikanischen Republik benötigen. Wir werden Ihnen die rechtlichen Informationen geben, die Sie benötigen, um die Regeln und Verfahren für den Kauf von Land, einem Haus oder einer Villa oder einer Eigentumswohnung in der Dominikanischen Republik zu verstehen. Wir haben uns mit einer angesehenen dominikanischen Anwaltskanzlei zusammengetan, um Ihnen die aktuellsten Informationen zu geben.

Wichtige Themen:

Keine Grundsteuern, wenn Ihr Eigentum einer Gesellschaft gehört

Der Kauf hier ist einfach. Es fallen keine Grundsteuern an, wenn Ihr Eigentum einer Gesellschaft gehört.

Einmaliger Containerimport bei Beantragung des Aufenthaltsstatus

Jeder Person ist eine einmalige steuerfreie Einfuhr von persönlichem Eigentum gestattet. Sie können einen 40-Fuß-Container voll mit allen Möbeln und/oder Fahrzeugen schicken, die Sie in der Dominikanischen Republik verwenden möchten. Sie dürfen dies nur einmal steuerfrei tun. Dies ist eine enorme Ersparnis für Sie, da die Einfuhrsteuer die Haupteinnahmequelle der Insel ist.

Alle Landtitel erfordern Deslinde, eine GPS-Vermessung des Landes

Die Dominikanische Republik verlangt eine GPS-Landvermessung für alle Landtitel, um sicherzustellen, dass Ihr Landtitel zu 100 % korrekt ist. Dieses Gesetz beseitigt alle Probleme oder Verwirrungen im Grundbuchamt in Bezug auf Grundstücksgrenzen und -teilungen.

Hypotheken und Zinssätze

Hypotheken sind verfügbar und der Zinssatz wird basierend auf der Höhe des Eigenkapitals in Ihrer Anzahlung festgelegt.
Hypotheken sind nur für DRListings.com Exklusive Immobilien verfügbar. Kontaktieren Sie noch heute einen unserer Agenten für weitere Informationen.

60% Anzahlung 5% 5 Jahre 20 Jahre Tilgung
50% Anzahlung 5,5% 5 Jahre 20 Jahre Tilgung
40% Anzahlung 6% 5 Jahre 20 Jahre Tilgung
30% Anzahlung 6,5% 5 Jahre 20 Jahre Tilgung
20% Anzahlung 7% 5 Jahre 20 Jahre Tilgung
10% Anzahlung 7,5% 5 Jahre 20 Jahre Tilgung

Immobilienkauf in der Dominikanischen Republik von
Guzmán Ariza, Rechtsanwälte
Mit freundlicher Genehmigung von Guzman Ariza. www.drlawyer.com


IMMOBILIEN-HINWEIS:
 

Einführung

Immobilientransaktionen in der Dominikanischen Republik unterliegen dem Immobiliengesetz Nr. 108-05 und seinen seit dem 4. April 2007 geltenden Bestimmungen. Das Eigentum an Immobilien wird durch „Eigentumsurkunden“ dokumentiert, die von den Grundbuchämtern ausgestellt werden.

Schritte bei einer Immobilientransaktion

Vorläufige Schritte: Immobilienkäufe in der Dominikanischen Republik folgen in der Regel nicht dem nordamerikanischen Muster eines schriftlichen Angebots des Käufers an den Verkäufer, gefolgt von der schriftlichen Annahme des Verkäufers. Stattdessen wird, nachdem Käufer und Verkäufer mündlich eine Einigung über den Preis erzielt haben, von einem Anwalt (Solicitor) oder Notar ein verbindliches Kaufversprechen erstellt, das von beiden Parteien unterzeichnet wird. (Notare in der Dominikanischen Republik müssen einen juristischen Hochschulabschluss haben.)

Aufgrund bestimmter Besonderheiten des dominikanischen Immobilienrechts wird empfohlen, dass der potenzielle Käufer einen Immobilienanwalt (Solicitor) beauftragt, bevor er Dokumente unterzeichnet oder eine Anzahlung leistet. Je nach Wunsch der Parteien kann der Anwalt (Solicitor) zuerst mit der Due Diligence fortfahren, bevor er das Kaufversprechen erstellt, oder alternativ zuerst das Kaufversprechen erstellen und den Kauf von den Ergebnissen der Due Diligence abhängig machen, die innerhalb einer bestimmten Frist durchgeführt werden soll.

Kaufversprechen: Dies ist ein formelles Dokument, das für beide Parteien bindend ist und von ihnen im Beisein eines Notars unterzeichnet wird. Aus praktischer Sicht ist es wichtiger als die Kaufurkunde, da es im Allgemeinen eine vollständige und detaillierte Beschreibung der gesamten Transaktion bis zu dem Zeitpunkt enthält, an dem der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde und die Immobilie bereit ist, an den Käufer übertragen zu werden. Ein gut formuliertes Kaufversprechen sollte mindestens die folgenden Bestimmungen enthalten:

(a) Vollständiger Name und Angaben zu den Parteien. Wenn der Verkäufer verheiratet ist, muss auch der Ehepartner unterschreiben.
(b) Rechtsgültige Beschreibung der zu kaufenden Immobilie.
(c) Kaufpreis und Zahlungsbedingungen.
(d) Verzugsklausel.
(e) Datum der Übergabe der Immobilie.
(f) Erforderliche oder durchgeführte Due Diligence.
(g) Zusicherungen des Verkäufers und Rechtsbehelfe im Falle einer Falschdarstellung.
(h) Verpflichtung des Verkäufers, die Kaufurkunde nach Erhalt der Schlusszahlung zu unterzeichnen.

Viele Anwälte (Solicitors) und Notare in der Dominikanischen Republik schützen den Käufer im Kaufversprechen nicht ausreichend. Zu den häufigsten Mängeln gehören die folgenden:

(a) Dem Käufer wird gestattet, einen großen Prozentsatz des Verkaufspreises ohne Sicherheit oder direktes Interesse an der Immobilie zu zahlen. Im Falle eines Missbrauchs dieser Gelder können die Rechtsbehelfe des Käufers auf eine persönliche Klage gegen den Verkäufer beschränkt sein. Viele Wohnungskäufer in Santo Domingo haben diese Erfahrung in den letzten Jahren gemacht. Im Allgemeinen verwendet der Bauträger die Gelder der Käufer zusammen mit einem Bankdarlehen, um den Bau zu finanzieren. Die Bank besichert das Darlehen mit einer Hypothek auf die Immobilie. Wenn der Bauträger in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder die Gelder veruntreut, vollstreckt die Bank die Hypothek und die Käufer verlieren sowohl ihr Geld als auch ihr Eigentum.

(b) Zahlungen sind nicht von der Verfügbarkeit eines klaren Titels oder dem angemessenen Fortschritt des Baus abhängig. Verkäufer können daher Zahlungen verlangen oder den Käufer in Verzug setzen, ohne ihre eigenen grundlegenden Verpflichtungen zu erfüllen.

(c) Treuhänder werden selten eingesetzt. Der Verkäufer hat daher die Kontrolle über die Gelder, sobald sie bezahlt werden.

Kaufurkunde (Contrato de Venta): Dies ist auch ein formelles Dokument, das für beide Parteien bindend ist und von ihnen im Beisein eines Notars unterzeichnet wird. Es wird hauptsächlich verwendet, um das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer zu übertragen.

Im Falle eines Barkaufs ist es einfacher und billiger, direkt von mündlichen Verhandlungen zur Unterzeichnung eines Contrato de Venta überzugehen, anstatt den vorläufigen Schritt der Unterzeichnung eines Kaufversprechens zu unternehmen.

Feststellung und Zahlung von Übertragungs- und Eintragungssteuern: Die beglaubigte Kaufurkunde wird an das nächstgelegene Finanzamt gebracht, wo ein Antrag auf Bewertung der Immobilie gestellt wird. Das Finanzamt prüft, ob der Verkäufer seinen Steuerpflichten nachkommt, und wählt einen Inspektor aus, der die Bewertung vornimmt. Die Feststellung der Höhe der zu zahlenden Steuern kann einige Tage oder Wochen dauern, abhängig von der Verfügbarkeit des Immobilieninspektors.

Einreichung beim Grundbuchamt: Sobald die Immobilie bewertet und die Steuern bezahlt wurden, werden die Kaufurkunde und die Eigentumsurkunde des Verkäufers zusammen mit den vom Finanzamt bereitgestellten Unterlagen beim Grundbuchamt für den Gerichtsbezirk eingereicht, in dem sich die Immobilie befindet.

Eigentumsurkunde: Beim Grundbuchamt wird der Verkauf eingetragen und eine neue Eigentumsurkunde auf den Namen des Käufers ausgestellt. Die Immobilie gehört dem Käufer ab dem Zeitpunkt, an dem der Verkauf beim Grundbuchamt eingetragen wird. Die Zeit für die Ausstellung der neuen Eigentumsurkunde kann von wenigen Tagen bis zu einigen Monaten variieren, abhängig vom Grundbuchamt, in dem der Verkauf eingetragen wurde.

Due Diligence

Viele Anwälte (Solicitors) in der Dominikanischen Republik führen nicht die erforderliche Due Diligence bei Immobilientransaktionen durch und beschränken sich in vielen Fällen darauf, eine Bescheinigung über den Status der Immobilie vom Grundbuchamt einzuholen. Es kommt häufig vor, dass der Immobilienmakler und/oder der Verkäufer den Käufer trotz des Ratschlags des Rechtsbeistands zu einem überstürzten Abschluss drängen.

Um mit der Due Diligence zu beginnen, sollte der Verkäufer dem Käufer oder dem Anwalt die folgenden Dokumente vorlegen:

• Kopie der Eigentumsurkunde der Immobilie.

• Kopie der offiziellen Vermessung der Immobilie oder des Lageplans. Nach dem neuen Immobiliengesetz kann der Verkauf von Immobilien ohne einen von der Regierung genehmigten Plan (Deslinde) nicht beim Grundbuchamt eingetragen werden, außer in den folgenden Fällen: (1) Verkäufe, die vor dem 4. April 2007 abgeschlossen wurden und während eines zweijährigen Zeitraums bis zum 4. April 2009 eingetragen werden können, und (2) Verkäufe der gesamten Immobilie, die nach dem 4. April 2007 abgeschlossen wurden (Teilverkäufe sind nicht zulässig), nur einmal.

• Kopie seines Personalausweises (Cédula) oder Reisepasses und des Personalausweises des Ehepartners, falls verheiratet.

• Kopie des Belegs über die letzte Grundsteuerzahlung (IPI) oder Kopie der Bescheinigung, dass die Immobilie von der Grundsteuer befreit ist, und Bescheinigung des Finanzamtes, dass der Verkäufer seinen Steuerpflichten nachkommt.

Wenn der Verkäufer eine Gesellschaft ist:

• Kopie der Gesellschaftsdokumentation, einschließlich Satzung, aktueller Eintragung im Handelsregister und Beschluss zur Genehmigung des Verkaufs.
• Bescheinigung des Finanzamtes, dass die Gesellschaft ihren Steuerpflichten nachkommt, insbesondere der Einkommensteuer und der Vermögenssteuer.

Wenn die Immobilie Teil einer Eigentumswohnung ist:

• Kopie der Eigentumswohnungserklärung.
• Kopie der Eigentumswohnungsordnung.
• Kopie der genehmigten Baupläne.
• Bescheinigung der Eigentumswohnungsverwaltung, dass der Verkäufer seine Eigentumswohnungsgebühren bezahlt hat.
• Kopien der Protokolle der letzten drei Eigentumswohnungsversammlungen.

Wenn die Immobilie ein Haus ist:

• Kopie der genehmigten Baupläne.
• Inventar der Möbel usw.
• Kopien der Versorgungsverträge und Belege, aus denen hervorgeht, dass der Verkäufer seine Zahlungen geleistet hat.

Sobald die oben aufgeführten Unterlagen vorliegen, sollte der Anwalt jeden Punkt auf der folgenden Checkliste abarbeiten:

Titelsuche: Beim zuständigen Grundbuchamt sollte eine Bescheinigung über den Status der Immobilie eingeholt werden, aus der hervorgeht, wer der Eigentümer ist und ob Hypotheken, Pfandrechte oder Belastungen vorliegen. Der Käufer sollte darauf bestehen, dass sein Anwalt die Ergebnisse der Suche des Grundbuchamtes bestätigt, indem er die entsprechenden Akten beim Grundbuchamt einseht.

Vermessung: Ein unabhängiger Vermesser sollte überprüfen, ob die zu verkaufende Immobilie mit der auf der vom Verkäufer vorgelegten Vermessung übereinstimmt, es sei denn, die Immobilie befindet sich in einem zuvor inspizierten Neubaugebiet. Es ist vorgekommen, dass ein Käufer aufgrund unachtsamer Arbeit eines früheren Vermessers oder aufgrund von Betrug durch den Verkäufer das Eigentum an einer Immobilie erwirbt, die sich in einiger Entfernung von der Immobilie befindet, von der er glaubt, sie zu kaufen. Die Vermessung sollte auch dann überprüft werden, wenn der Verkäufer einen von der Regierung genehmigten Plan vorlegt.

Inspektion von Verbesserungen: Ein qualifizierter Bauunternehmer oder Architekt sollte alle zu verkaufenden Verbesserungen (Haus, Eigentumswohnung) untersuchen, um zu bestätigen, dass die vorgelegten Pläne korrekt sind und dass sich die Verbesserungen in gutem Zustand befinden.

Genehmigungen: Der Anwalt sollte bestätigen, dass die zu kaufende Immobilie für die vom Käufer angestrebten Zwecke genutzt werden darf. Es gibt viele rechtliche Einschränkungen, die vor dem Kauf berücksichtigt werden sollten. So legt beispielsweise das Gesetz 305 von 1968 eine 60 Meter breite maritime Zone entlang der gesamten dominikanischen Küste fest, die von der Hochwassermarke landeinwärts gemessen wird, wodurch alle Strände de facto in öffentliches Eigentum umgewandelt werden. Innerhalb der maritimen Zone ist kein Bau ohne eine Sondergenehmigung der Exekutive zulässig. Auch in Touristengebieten gibt es vom Tourismusministerium verwaltete Baubeschränkungen.

Besitz: Der Anwalt sollte prüfen, ob sich der Verkäufer im Besitz der Immobilie befindet. Es sollte sichergestellt werden, dass keine Besetzerrechte jeglicher Art bestehen. Besondere Vorsicht ist bei unbebauten Grundstücken außerhalb bekannter Neubaugebiete geboten. Es ist ratsam, diese vor dem Abschluss einzuzäunen. Wenn sich Mieter auf dem Grundstück befinden, sollte der Käufer darüber informiert werden, dass das dominikanische Recht die Rechte eines Mieters schützt und dass die Räumung eines widerspenstigen Mieters zeitaufwändig und teuer ist.

Angestellte: Der Verkäufer sollte alle Angestellten, die auf dem Grundstück arbeiten, rechtmäßig abfinden, da der Käufer andernfalls später zur Zahlung verpflichtet sein könnte.

Versorgungsleistungen: Der Anwalt oder Käufer sollte überprüfen, ob der Verkäufer keine ausstehenden Rechnungen für Versorgungsleistungen hat, indem er sich beim zuständigen Stromversorger, Wasser-, Kabel- und Telefongesellschaften erkundigt.

Steuern und Gebühren bei Eigentumsübertragungen

Steuern müssen vor der Einreichung des Kaufs beim Grundbuchamt bezahlt werden. Steuern und Gebühren für die Übertragung von Immobilien betragen ca. 3,5 % des von der Regierung geschätzten Wertes der Immobilie, wie folgt:

• 3 % Übertragungssteuer (Gesetz Nr. 288-04)
• Geringe Ausgaben wie die Kosten für einen bestätigten Scheck, der zur Zahlung von Steuern an das Finanzamt erforderlich ist, verschiedene Stempel und Trinkgelder beim Grundbuchamt.

Die Steuern werden auf der Grundlage des Marktwertes der Immobilie berechnet, wie er von den Steuerbehörden festgelegt wird, nicht auf der Grundlage des in der Kaufurkunde angegebenen Kaufpreises.

Käufer, die die Auswirkungen der Übertragungssteuern verringern möchten, haben die Möglichkeit, eine Gesetzeslücke zu nutzen, die die Sacheinlage von Immobilien in Gesellschaften ohne Zahlung von Übertragungssteuern ermöglicht. Hierfür ist die Mitwirkung des Verkäufers unerlässlich.

Grundsteuern

Immobilien, die auf den Namen einer Einzelperson gehalten werden, unterliegen einer jährlichen Grundsteuer („IPI“) von 1 % des von der Regierung geschätzten Wertes über 5.000.000 RD$, mit Ausnahme von unbebauten Grundstücken oder Bauernhöfen außerhalb der Stadtgrenzen und Immobilien, deren Eigentümer 65 Jahre oder älter ist, die sie seit mehr als 15 Jahren auf seinen Namen eingetragen hat und keine andere Immobilie besitzt.

Wenn die Immobilie von einer Gesellschaft gehalten wird, fällt keine Grundsteuer an. Stattdessen muss die Gesellschaft eine Steuer von 1 % auf das Gesellschaftsvermögen zahlen. Alle von der Gesellschaft gezahlten Einkommensteuern werden jedoch auf die auf das Vermögen fälligen Steuern angerechnet, so dass die Gesellschaft keine Steuern auf ihr Vermögen zahlen muss, wenn die gezahlten Körperschaftssteuern gleich hoch oder höher sind als die auf das Vermögen fälligen Steuern.

Titelversicherung

In der Dominikanischen Republik, wie in vielen lateinamerikanischen und europäischen Ländern, bietet die Regierung eine Titelversicherung an. Das alte Grundbuchgesetz richtete einen Entschädigungsfonds ein, aus dem beispielsweise aufgrund eines Fehlers des Grundbuchbeamten Geschädigte entschädigt werden sollten, denen ihr Eigentum entzogen wurde. Leider wurden die gesammelten Gelder von der Regierung für andere Zwecke verwendet.

Das seit dem 4. April 2007 geltende Immobiliengesetz hat eine neue Steuer von 2 % auf alle Übertragungen eingeführt, um einen Entschädigungsfonds einzurichten. Es ist auch möglich, eine Titelversicherung von privaten Versicherern zu erhalten.

Kauf von Immobilien durch Ausländer

Es gibt keine Beschränkungen für Ausländer, die in der Dominikanischen Republik Immobilien kaufen. Früher verlangte das Dekret 2543 vom 22. März 1945 und seine Änderungen, dass Ausländer eine vorherige Genehmigung des Präsidenten einholen, außer in bestimmten Fällen. Das Dekret 21-98 vom 8. Januar 1998 schaffte diese Verordnung ab und legte als einzige Anforderung fest, dass die Grundbuchämter zu statistischen Zwecken eine Aufzeichnung aller von Ausländern getätigten Käufe führen.

Vererbung von Immobilien durch Ausländer

Es gibt keine Beschränkungen für Ausländer, die das Eigentum an Immobilien in der Dominikanischen Republik erben. Die Erbschaftssteuern wurden kürzlich auf 3 % des geschätzten Wertes des Nachlasses gesenkt. Wenn der Begünstigte außerhalb der Dominikanischen Republik wohnt, wird auf die Erbschaftssteuern ein Zuschlag von 50 % erhoben, wodurch sich der Steuersatz auf 4,5 % erhöht.

Die Vererbung von Immobilien unterliegt dem dominikanischen Recht, das eine Zwangserbfolge vorsieht: Ein Teil der Erbschaft muss von Gesetzes wegen an bestimmte Erben gehen. Beispielsweise muss ein Ausländer mit einem Kind diesem Kind 50 % des Nachlasses vorbehalten, ungeachtet des Vorhandenseins eines Testaments oder des Rechts seines Wohnsitzlandes. Um die Anwendung der dominikanischen Erbregeln auf den Nachlass zu vermeiden, ist es ratsam, dass Ausländer Immobilien indirekt über eine Holdinggesellschaft halten.

Immobilienmakler

Immobilienmakler in der Dominikanischen Republik werden von der Regierung weder lizenziert noch reguliert. Derzeit liegt ein Gesetzentwurf im Kongress vor, der die Praxis in naher Zukunft regeln könnte.